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這3個(gè)價(jià)值億萬的故事，改變了我的人生
文/潘石屹
一、回歸常識(shí)：最簡(jiǎn)單的成功秘訣
第一個(gè)故事發(fā)生在1992年。我們六個(gè)人創(chuàng)業(yè)，賺到了第一筆錢。我們創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，還有一個(gè)故事張教授到了牛津大學(xué)去讀書。他在雙安商場(chǎng)雙榆樹這邊的一個(gè)宿舍，就成了我們六個(gè)人籌劃的地方。等張教授從牛津大學(xué)畢業(yè)回來的時(shí)候，要占股份，說創(chuàng)業(yè)是在我的宿舍里面創(chuàng)業(yè)的。要是張教授在國內(nèi)的話，我們一起就算七個(gè)人了，在他的房子里面創(chuàng)業(yè)，他能不占股份嗎？
1990年，我們成立了萬通公司，到1991年，我們賺到了第一筆錢。都是二十歲出頭的人，賺到第一筆錢非常興奮。
我記得馮侖常常說一句話：你看看，我們沒錢的時(shí)候都賺到錢了，現(xiàn)在有錢了，不知道要賺多少錢！這已經(jīng)成了他的一句口頭禪了。他這句話也給了我們很大的信心。我們也覺著可以賺很多錢，就不斷地在海南島炒房炒地。
幾單之后，炒其中一個(gè)樓房的時(shí)候，王功權(quán)突然提出：這房子有沒有產(chǎn)權(quán)證??？我說，你說的這個(gè)問題非常重要。我們不能只認(rèn)鑰匙，萬一把鑰匙拿過來，房產(chǎn)證不是我們的，不也白搭么。他就派我去?？谑幸?guī)劃局去查一下，有沒有這個(gè)證件。
那時(shí)候有沒有房產(chǎn)證，就是規(guī)劃批沒批，有沒有土地證這些證件。我去查的時(shí)候，?？谝?guī)劃局的一個(gè)干部說不讓查。我想，不讓查，王功權(quán)給我的任務(wù)怎么去完成呢？結(jié)果碰到一個(gè)朋友，就和他說，要查查一個(gè)項(xiàng)目有沒有規(guī)劃的審批，這個(gè)規(guī)劃局的干部就不讓我查。他說：海南島人你還不知道，我給你出個(gè)主意，五斤橘子，兩條三五煙，帶上去，百分之百讓你查。
我完全按照他說的，買了五斤橘子，兩條三五煙，帶著上去了。把東西往桌上一放，這小伙子把抽屜打開，橘子倒到里面，煙放到里面，給我一個(gè)大本子，說你自己去看去。我就自己看。查了一下我們的項(xiàng)目，是有（證件）的。我這人特別好學(xué)習(xí)，除了看完自己的，我還要看看別的項(xiàng)目的。我就一個(gè)一個(gè)看，五斤橘子兩條三五煙不能看一個(gè)數(shù)就走啊。
當(dāng)時(shí)?？诘某Ｗ∪丝诤孟袷鞘迦f人，還有我們這些跑著去的，沒有戶口的人，大概也有十五萬人，一共就有三十萬人。我把?？谑幸?guī)劃批了的面積，也就是市政配套費(fèi)都遞交了的，加起來，除了一下?？诘娜丝?，我記得數(shù)字是四十九平方米。當(dāng)時(shí)北京的人均住房面積是七點(diǎn)四平方米，而海南剛剛建省，在海口這樣一個(gè)不富裕的地方，電都沒有，一個(gè)紅綠燈都沒有的地方，建房子要接近五十平方米，北京才七平方米多。
這就是房地產(chǎn)泡沫啊，跑的越早越好。于是我就趕緊跑到北京來，做了第一個(gè)項(xiàng)目，在阜成門這邊，萬通新世界廣場(chǎng)，賺了不少錢。?？诘钠髽I(yè)家，多少企業(yè)家，基本上全軍覆沒，出來的很少。
有好多人說，我們幾個(gè)人，能夠從?？谶@邊逃著出來，能夠從海南島的92、93年房地產(chǎn)泡沫里逃著出來，非常聰明，很有遠(yuǎn)見。其實(shí)呢就是算數(shù)，就是建筑面積除一個(gè)人口數(shù)。就是常識(shí)。
不要把這些商業(yè)的東西搞的多神秘，一會(huì)兒佛了，一會(huì)兒道了，一會(huì)兒鬼了，一會(huì)兒神了，沒有這么神秘的東西，就是要尊重常識(shí)。當(dāng)全中國最好的城市，人均住房面積只有七平方米的時(shí)候，你作為?？?，接近五十平方米，就是有問題的。所以就能逃到北京來，發(fā)展得還不錯(cuò)。
現(xiàn)在馮侖的口頭禪就是：我們從海南島逃出來了，北京的CBD一半是我們建的。當(dāng)然有星城國際、我們建的SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、陽光100幾個(gè)項(xiàng)目，我們六個(gè)人出來，把北京一半的CBD建起來了。
如果是當(dāng)年沒個(gè)常識(shí)，我們還在海南島呆著，早就破產(chǎn)了。所以這是第一個(gè)故事，我總結(jié)的道理就是，不要把任何事情看得太深，要尊重常識(shí)。當(dāng)然張教授講的這些曲線、數(shù)學(xué)模型，該學(xué)的也要學(xué)學(xué)。這東西有點(diǎn)太復(fù)雜了，他出一本書就送我一本，沒有一本是我能看得懂的。
二、到光亮的地方去，順著光明走
講第二個(gè)故事吧。到北京來，我們做了萬通新世界廣場(chǎng)，賺了好多錢，賺的當(dāng)時(shí)都沒有概念了。因?yàn)楫?dāng)時(shí)土地增值稅還沒出臺(tái)，成本很低，我記得每平方米的土地的價(jià)格是兩千七百塊錢，建安費(fèi)幾千塊錢，最終成本是五千到六千塊錢。最后銷售的價(jià)格是三四萬塊錢。
賺完錢后，我看到一張報(bào)紙，記得是香港的《明報(bào)》。1995年前后，《明報(bào)》的記者就通過衛(wèi)星的照片看了一下，朝鮮半島上面，從“三八線”分開，北邊的一部分黑燈瞎火的，南邊的一部分燈火通明。這個(gè)人就寫了一篇文章，說一個(gè)地方富裕不富裕，GDP和這個(gè)地方的明亮程度有很大的關(guān)系。所以這個(gè)“三八線”是分界線，北朝鮮就沒燈，南朝鮮燈就特別多。
我看完以后，感覺很有道理。以后到什么地方去賺錢，就得順著光走，到光明的地方去賺錢。但我手里也沒有衛(wèi)星啊，我怎么能夠看到光呢？我有汽車，所以我就開著汽車，繞著環(huán)路轉(zhuǎn)了一下，只要繞到北京的西邊，就黑燈瞎火的，國務(wù)院的部委從來不加班的，一到晚上就全是黑壓壓的一片。只要到了東邊，就燈火通明。
按照這個(gè)道理，越光明的地方，GDP越高，越光明的地方就越有錢。我就不能在西邊，應(yīng)該到東邊去做，就到了國貿(mào)周圍。所以我們SOHO中國，圍繞著國貿(mào)橋方圓一公里的地方，大概做了十二三年，也才有了馮侖說的這句話：我們從海南島來的，建了北京百分之五十的CBD。所以，這是我的第二個(gè)故事，就是到光亮的地方去，順著光明走。
三、充分利用未使用的資源
第三個(gè)故事，今天，中國的房地產(chǎn)是一個(gè)什么樣的情況。政府說房地產(chǎn)是自助產(chǎn)業(yè)，要健康理性地看待房地產(chǎn)。我是怎么看呢。今天中國的房地產(chǎn)，跟1992年海南島的房地產(chǎn)是一樣的，所有的情況都是一樣的：過剩，房子非常多。在過去的十幾年時(shí)間，當(dāng)北京的人均住房面積只有七平米多的時(shí)候，住房需求大，房?jī)r(jià)就壓不下來。有段時(shí)間國家每年出一個(gè)政策，壓房?jī)r(jià)，叫“國八條”了、“國六條”了、“國四條”了、新的“國四條”了，一年一個(gè)文件，壓不下來。因?yàn)榛镜男枨笤凇?/p>
可是到了今天，我們的人均住房面積是多少呢？現(xiàn)在已經(jīng)是三十多平方米了，接近四十平方米了。而每年增長(zhǎng)的速度是多少呢？每年竣工的面積是十二億平方米，如果是六億城鎮(zhèn)人口的話，就是每個(gè)人每年增加兩平方米。五年過去，所有城鎮(zhèn)人均住房面積就能增加十平方米。這是一個(gè)了不起的數(shù)字。
所以到今天為止，我們看二線城市、三線城市，爛尾樓、空置樓房非常多。在這樣的情況下，不僅房子沒有充分利用起來，鋼材、水泥的需求量也大幅度下跌。我記得2009年前后，鋼材的價(jià)格是六千塊錢一噸，而今天鋼材的價(jià)格是一千九百塊錢一噸。換算成斤，沒有一斤大白菜貴。
中國的鋼材，要從巴西和澳大利亞把鐵礦石運(yùn)過來，再和中國的鐵礦石一比一混合，到高爐里加熱才能冶煉出來。大白菜呢，是一個(gè)小籽，放到地里，澆點(diǎn)水，就能長(zhǎng)出來?，F(xiàn)在鋼材的價(jià)格還不如大白菜的價(jià)格貴，因此，房子的過剩，鋼材的過剩、水泥的過剩，數(shù)量是非常大的。
所以，作為一個(gè)明智的開發(fā)商，又到了一個(gè)選擇的時(shí)候。選擇背后的道理，是常識(shí)，不要想的太復(fù)雜。東西多了之后，價(jià)格就不行了。有好多人問，你說房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？我不敢說。為什么呢，因?yàn)檫€有一個(gè)央行。全世界的央行，自從有了以來，就愛發(fā)貨幣。中國的央行是這樣的，外國的央行也是這樣的。如果他把存款準(zhǔn)備金再降低，利率再降低，市場(chǎng)上的錢多得不得了，好賴房?jī)r(jià)也會(huì)漲?？墒菑幕久鎭碚f，基本的需求已經(jīng)大大地滿足了，閑置的房子非常的多。
我就思考，當(dāng)我們的資源這樣的過剩，每一個(gè)城市的房子沒有充分利用起來，我們應(yīng)該做什么事情？想了差不多三年時(shí)間，海內(nèi)外看了一圈，差不多想明白了。要做什么事情呢？
就是利用今天最有力的，最普及的技術(shù)——互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)，把資源充分地利用起來。像滴滴打車，Uber，能夠把汽車的資源利用起來一樣。手機(jī)上的一個(gè)APP，把多少汽車管理的中間環(huán)節(jié)給消滅了。還有一個(gè)叫AIRBNB的軟件，他就是把零零散散的對(duì)住房的需求，和全世界的房子鏈接在一起。沒有給社會(huì)增加一套房子，可是把每一套房子的利用率充分地提起來了。
做別的東西我不會(huì)，但我看到中國的辦公樓空置率特別多。我們能不能通過一個(gè)軟件，把對(duì)這些閑置空間的需求都利用起來？我們做了一個(gè)共享空間，名字叫SOHO3Q。做完這個(gè)后，毛大慶從萬科辭職了，要?jiǎng)?chuàng)業(yè)。
我說SOHO3Q先給你提供一個(gè)辦公室，你先在這辦公。他一邊辦公一邊琢磨，結(jié)果做了一個(gè)跟我一樣的東西。他問我怎么看，我說毛大慶，你在萬科的時(shí)候，跟我們一樣，跟SOHO一樣，在過去的二十年時(shí)間，給中國的房地產(chǎn)做了巨大的貢獻(xiàn)。
無論房地產(chǎn)的名聲多壞，要很客觀地來看，十年前建的房子，就沒今天建的房子好，二十年前建的房子，就沒十年前建的房子好。所以，房子的進(jìn)步速度是非常大的。而建了這么多房子，把中國從人均五平方米、七平方米的住房面積，增加到接近四十平方米，這就是房地產(chǎn)開發(fā)商的貢獻(xiàn)，是為這個(gè)社會(huì)做了有益的事情。
可是今天，在全都過剩的時(shí)代，我們?cè)偃ソǚ孔右呀?jīng)沒有意義了。我們應(yīng)該做的事情，是把已有的、沒有充分利用起來的資源利用起來。
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